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　　◎2023年，全国多个城市如重庆、必赢武汉、兰州、长沙等出现物业费下调现象，部分小区降幅高达50%。此现象源于房地产市场下行压力传导至物业服务市场。例如，杭州萧山东旭府小区前期物业为续聘连降两次物业费仍被解聘，反映出业主更看重优质服务而非单纯降价。

　　◎专家指出，前期物业费虚高与房企绑定物业公司有关，如今政策鼓励优质优价，部分地区正逐步调整前期物业费定价机制，改变物业费只涨不降的局面，促进市场健康平衡发展。

　　全国近百个住宅小区正在同步上演相似剧情：一些城市的物业费正在经历少则10％，多至50％的下降，这被视为房地产市场下行的压力传导到物业服务市场。

　　自去年年中以来，以城市为单位的物业费“降费”先后席卷重庆、武汉等城市，兰州、长沙等城市进一步明确空置房屋物业费减免政策。

　　但诸如杭州萧山东旭府小区，前期物业为了续聘成功，连续两次下调物业费，愿意从原来的3.1元/平方米·月（含能耗费）降至2.3元/平方米·月（不含能耗费），却依然被解聘，证明物业费降价并不是“万能药”，业主们真正想要的还是优质的物业服务。

　　中信证券在研报中指出，好房子需要好服务，好服务需要优质优价。重庆在2023年阶段性推出物业费强限价政策，预计不会在全国范围形成潮流。政策鼓励优质优价，相信会从源头扭转市场对于物业服务行业的定价和盈利能力预期。

　　该小区规模不大，住宅业主769户，包括73户排屋和696户高层。2019年交付后，由融信服务负责物业，当时的物业费定价标准是：高层3.3元/平方米·月，排屋4.8元/平方米·月，都不含0.5元/平方米·月的能耗费，另外车位管理费是100元/月。

　　2022年，该小区开始启动物业选续聘流程。“在招投标前，业委会已经拟好新物业的服务标准，还要求物业能够带资进场。必赢”该小区业委会主任说。

　　不过国之璟府保利物业经理刘亚红坦言，加上带资进场的260万元，其实这两年物业核算下来是亏本的。但国之璟府当初是保利和融信合作开发，属于同系统小区，物业通常极为重视，有时候哪怕不赚钱也要先守住阵地，不想拱手让给别的物业公司。

　　而萧山东旭府小区交付时的物业费收费标准是高层3.1元/平方米·月（含0.4元/平方米·月能耗费）。但是业主们对物业服务并不满意。今年，东旭府开始物业选续聘，感受到压力的前期物业为了续聘成功，连续两次下调物业费，愿意从原来的3.1元/平方米·月（含能耗费）降至2.3元/平方米·月（不含能耗费）。

　　2017年，杭州各小区就曾掀起过一阵物业“洗牌潮”，多个小区降原物业换成了物业费更高的品牌物业。比如滨江区的温馨人家，原来物业费1.18元/平方米·月，但换物业过程中，很多业主表示要么不换，要换就换个好一点的物业。虽然龙湖物业定的物业费为2.25元/平方米·月，比原先几乎翻一倍，也高于另一家入围公司的报价，但最终业主们还是把票投给了龙湖。

　　去年4月，滨江浦沿的钱塘玫瑰湾小区也通过业主大会投票，将物业费由2.25元/平方米·月上涨至2.75元/平方米·月。2023年，绿城物业与第二届业委会协商，是否能适当上调物业费，以适配当前维修养护实际成本。经过多轮业主大会投票表决，最终通过上调物业费事宜。

　　众蚁社区创始人、上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰认为，很难说物业行业正面临“降费潮”，但是确实改变了过去物业费只涨不降的情况。

　　在上海、浙江等业委会成立比例较高的地区，物业费更多是市场竞争的结果。从去年开始延续至今的“降费”，更多发生在此前并未成立业委会，并且前期物业费较高的小区。

　　“在过去房价上涨的预期之下，房产被视为投资品，鲜有人考虑物业费等持有成本。”韩冰表示。

　　“物业公司习惯性认定，物业费很难涨，因此习惯于虚标前期物业费。上海一些项目前期物业费甚至高达二三十元/平方米·月，这意味100平方米房屋每月物业费达到两三千元。”韩冰介绍说。

　　如上海市浦东新区的大华斐乐公园，近年刚刚完成物业费下调。该小区前期物业合同约定物业费单价为住宅10元、地下室5元、商业12元，开发商为招引商业项目，有意压低商业物业费。业委会找到评估公司重新评估，才压低住宅物业费，提高商业物业费，最终修正为住宅8元、地下室4元、商业16元。

　　中信证券认为，对前期物业服务合同的价格进行一定约束是合理的。这是因为，前期物业服务合同和商品房买卖合同是捆绑签署，买房人对于前期物业服务合同并无议价可能。

　　事实上，围绕前期合同的矛盾很大程度源自过去房企与物业公司高度绑定的模式。大量物业公司是房地产企业子公司，以“前期物业”形式进入市场，签下长期高价合同，前期物业费随着房价上涨亦水涨船高，物业公司甚至成为房企“现金奶牛”。

　　从去年开始的“降费”确实遏制了前期物业费上涨的趋势。另外，物业公司也在与房企“解绑”，过去的扩张模式需要改变。

　　目前上海一些小区选聘物业公司时，都会隐约对拥有房企背景的物业公司表达担忧，担心其将资金挪用给房企。而房企从物业公司抽调资金的情况确实存在，比如一些房企将费用成本挂到所属物业公司账上。”韩冰说。

　　在他看来，一些城市的物业服务市场需要形成新的平衡，但是这样的过程肯定会让一些物业公司感到痛苦，一些物业公司此前在一些城市其实不需要讨好业主。

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